賈康:房地產(chǎn)調控一味限購限貸限價(jià)已經(jīng)不太適用

   日期:2018-07-30     來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道(廣州)    瀏覽:5152    評論:0    
核心提示:  本報記者 王營(yíng) 實(shí)習生 晏思思 三亞報道
 

  本報記者 王營(yíng) 實(shí)習生 晏思思 三亞報道

  伴隨經(jīng)濟體制的變遷、改革開(kāi)放的推進(jìn)、經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展和政府職能的轉變,我國住房供應體系建設的思路,已從單一由政府承擔的“保障軌”,發(fā)展到依賴(lài)市場(chǎng)機制的“市場(chǎng)軌”,又進(jìn)一步發(fā)展為“市場(chǎng)軌”與“保障軌”并存和統籌的“雙軌制”。

  日前,央行和財政部史無(wú)前例的公開(kāi)論戰引發(fā)熱議,作為財政部財政科學(xué)研究所原所長(cháng)、現華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院首席經(jīng)濟學(xué)家賈康也參與了這場(chǎng)論戰。在這場(chǎng)論戰中,賈康和另一匿名作者撰文的主要觀(guān)點(diǎn)是:配合處于“痛苦時(shí)期”的貨幣政策,積極財政政策應當更好地實(shí)施結構性對策,增加有效供給,以引導擴大投資、消費“雙內需”。

  在“博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第18屆年會(huì )”的主題演講中,賈康再次表達了這一觀(guān)點(diǎn),調控房地產(chǎn)也要擴大供給。

不過(guò),在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪(fǎng)時(shí),賈康表示,央行的職責是貨幣總量調節。至于流動(dòng)性流到哪里,一般情況下,央行力所不能及。結構性問(wèn)題最好還是需要財政部來(lái)處理。但財政的調節也需要有基礎制度作為支撐。比如,房地產(chǎn)就要涉及土地制度、住房制度、投融資制度以及稅收制度,而制度安排需要配套改革得以?xún)?yōu)化。

  不能一味打壓

  “做了這么多年的房地產(chǎn)調控,沿用一味打壓的限購、限貸、限價(jià)以及搖號,已經(jīng)不太適用。”賈康直言。

  2010年4月17日,為遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲,國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》,全國各城市紛紛出臺限購政策。2016年,在“去庫存”的政策指導下,全國各地均采取較寬松的政策,在房?jì)r(jià)“瘋漲”之后,樓市調控又開(kāi)始不斷從緊。層層加碼后,當下房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入限購、限貸、限價(jià)、限售的“四限時(shí)代”。而今年,不少城市又再次增加了搖號政策。

  賈康認為,一味的打壓性政策違背構建社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟基本規律。“通過(guò)合理地增加供地和滿(mǎn)足社會(huì )成員需要的住房有效供給,促進(jìn)供需的趨向平衡,促進(jìn)社會(huì )和諧和化解矛盾,有利于租售并舉,抑制炒作。”

  賈康在演講中還提到一個(gè)被忽視的數據,即戶(hù)籍人口城鎮化率。“真實(shí)的城鎮化率不是官方公布的常住人口,而應是戶(hù)籍人口的數量。接近三億人居住在城市,但是并沒(méi)有城市戶(hù)籍,這些人是‘城鎮化欠賬人群’,我國當下的城鎮化率還遠遠低于50%,所以這部分遷移性需求還有大量釋放的空間,供給方面應當做出回應。

  “一個(gè)健康、正常的社會(huì ),住有所居,必須要供給覆蓋所有的需求,增加有效的投資也是題中應有之義。”賈康稱(chēng),投資也要緊密配合住房改革,例如重慶的土地票制度改革,從容供應土地,不讓政府因土地供應短缺造成住房?jì)r(jià)格壓力。投融資需要機制的創(chuàng )新,一定要緊密結合PPP、住房產(chǎn)業(yè)基金等,有政策支持,有財政資金為后盾,但是要健康可持續運行,必須盡可能地科學(xué)決策,接受多層監督,防止涉及尋租。

  不過(guò),值得注意的是,伴隨經(jīng)濟體制的變遷、改革開(kāi)放的推進(jìn)、經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展和政府職能的轉變,我國住房供應體系建設的思路,已從單一由政府承擔的“保障軌”,發(fā)展到依賴(lài)市場(chǎng)機制的“市場(chǎng)軌”,又進(jìn)一步發(fā)展為“市場(chǎng)軌”與“保障軌”并存和統籌的“雙軌制”。

  賈康認為,住房雙軌制在可以預見(jiàn)的很長(cháng)時(shí)間內不可能改變,搞市場(chǎng)經(jīng)濟必須健康地發(fā)展住房的市場(chǎng)軌。三類(lèi)保障軌也應當健康運行,一是公租房,具體的供給首先要對應最底層的低保人群,另外各個(gè)城市也需要根據市場(chǎng)特點(diǎn)定制不同的解決方案,政府要進(jìn)行細致特殊的匹配;二是共有產(chǎn)權房,共有產(chǎn)權房協(xié)議是靈活的,符合消費升級趨勢和社會(huì )和諧的需要;三是棚改房,棚改貨幣化安置不能夸張到解決一切問(wèn)題,應當因城施策,盡可能地使人民群眾和社會(huì )成員得到實(shí)惠,化解社會(huì )矛盾。

  房地產(chǎn)稅立法呼之欲出

  作為房地產(chǎn)稅的積極擁躉,賈康的采訪(fǎng)必然繞不開(kāi)房地產(chǎn)稅。“每一輪風(fēng)聲稍微緊一點(diǎn),房地產(chǎn)稅就遭到強烈的反對,我不客氣的說(shuō),這就是所謂沖破利益固化藩籬的問(wèn)題。”賈康對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

  值得注意的是,今年以來(lái),備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法似有呼之欲出之勢。3月份的全國兩會(huì )上,房地產(chǎn)稅三次被正面提及。時(shí)隔四個(gè)月,國家統計局新聞發(fā)言人毛盛勇在7月16日舉行的國新辦發(fā)布會(huì )上又罕見(jiàn)談及房地產(chǎn)稅。

  房地產(chǎn)稅立法究竟何時(shí)出臺?賈康接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示,“原來(lái)的口風(fēng)是今年要啟動(dòng),現在人大說(shuō)年內或后續年度內啟動(dòng),年內如果啟動(dòng)不了,后續年度到什么時(shí)候就得再觀(guān)察。但房地產(chǎn)稅勢在必行,中國要走向現代社會(huì ),必須建立現代稅制,現代稅制必須包括直接稅,直接稅中必須包括中高端住房保有環(huán)節的稅收調節,這個(gè)是非常明確的。”

  我國現行房產(chǎn)稅制是在1994年稅制改革的基礎上逐步形成的,目前土地使用、土地建設、企業(yè)所得、房產(chǎn)或土地轉讓交易、房屋出租和物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節均被房產(chǎn)稅制涵蓋,稅種多且稅目復雜。然而,我國房地產(chǎn)保有環(huán)節上的稅收卻很少。重開(kāi)發(fā)和流通助推房?jì)r(jià)上漲過(guò)快,而輕保有則造成了市場(chǎng)囤地和投機盛行,加劇供需緊張矛盾。

  過(guò)時(shí)的房地產(chǎn)稅制顯然已經(jīng)不能適應當下房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化,改革隨之而來(lái)。2011年1月27晚,上海、重慶兩市分別頒布《上海市開(kāi)展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細則》,開(kāi)始房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)。兩市的征收政策有一定的差別,征收對象上,重慶房產(chǎn)稅主要針對高檔房(即獨棟和2倍均價(jià)以上高檔住宅),既有存量又有增量,而上海僅僅針對新購房屋(考慮存量在內超出人均60平米的面積);稅率上,上海為0.4%或0.6%,重慶為0.5%-1.2%;此外,兩市在計稅依據上同時(shí)選擇了房屋成交價(jià)格,稅收用途上也均用于保障房建設。

  6年過(guò)去了,外界對兩地試點(diǎn)效果褒貶不一。對此,賈康表示,上海重慶選擇的是柔性切入,有意一開(kāi)始不要引起太大的社會(huì )震蕩。“他們內部對此的總結結論都是效果是非常明顯的,完全符合經(jīng)濟學(xué)邏輯。”

  賈康認為房地產(chǎn)稅勢在必行,但稅制具體如何設計仍是難點(diǎn),需要找到全社會(huì )意愿和要求的最大公約數,“一旦要啟動(dòng),中國不能按照美國采取普遍征收模式,必須扣除一個(gè)免征額。如何從技術(shù)形式上確定第一單位的扣除,還需要探索和討論”。

 
 
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