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      1. 房企迎巨變:百余只地產(chǎn)股飄綠 萬(wàn)科只求“活下去”

           日期:2018-09-29     來(lái)源:中新經(jīng)緯    瀏覽:4567    評論:0    
        核心提示:原標題:房企迎巨變:百余只地產(chǎn)股飄綠 萬(wàn)
         原標題:房企迎巨變:百余只地產(chǎn)股飄綠 萬(wàn)科只求“活下去”

        中新經(jīng)緯客戶(hù)端9月28日電(高曉锳) 在9月中旬的萬(wàn)科月度例會(huì )上,萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮稱(chēng),“萬(wàn)科要做的第一件事情,就是進(jìn)行戰略檢討,以‘活下去’為最終目標。”在經(jīng)歷了去年開(kāi)始的房地產(chǎn)企業(yè)改名潮后,郁亮的話(huà)似乎再次為房地產(chǎn)業(yè)的悲觀(guān)預期增加了佐證。

        就在人們還沒(méi)發(fā)覺(jué)房?jì)r(jià)有何松動(dòng)時(shí),房企大佬們已經(jīng)沒(méi)有信心到如此地步,房地產(chǎn)行業(yè)真的要涼涼?

         

        萬(wàn)科“只要活著(zhù)”

         

        與在地產(chǎn)圈出身、跨界體育圈乃至娛樂(lè )圈都混得風(fēng)生水起的王石相比,郁亮一直都很低調。然而,就是這樣一位低調的掌門(mén)人,在短短半年多時(shí)間里,卻發(fā)出兩次讓輿論震驚的論斷。

         

        萬(wàn)科大樓 中新經(jīng)緯 攝

         

        一次是2018年6月,在郁亮看來(lái),住房全面短缺時(shí)代已結束,房?jì)r(jià)告別單邊快速上漲時(shí)代,他說(shuō)“萬(wàn)科要告別房地產(chǎn)”。話(huà)音未落,萬(wàn)科深圳分公司更名為“深圳萬(wàn)科發(fā)展有限公司”。

        自此,“地產(chǎn)”兩個(gè)字仿佛成了燙手山芋,各大地產(chǎn)商紛紛與其撇清關(guān)系。

        另一次就是前不久的月度例會(huì )上,郁亮直言:“未來(lái)三年要把‘活下去’作為基本要求”。他在發(fā)言中強調回款目標的達成,“6300 億元的回款目標是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎和保障,如果回款目標沒(méi)有達成,我們所有的業(yè)務(wù)都可以停,因為這說(shuō)明我們沒(méi)有任何資格和能力做下去。”

        除此之外,郁亮還指出,風(fēng)險和收益嚴重不匹配的業(yè)務(wù)需要進(jìn)行調整,“做了三年還沒(méi)做成的業(yè)務(wù)不要再做。”他給萬(wàn)科指明了四個(gè)字的出路“收斂聚焦”。

        郁亮看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)和政策都在發(fā)生全方位的變化,從限購限貸到限價(jià)限售的常態(tài)化,從限商貸到限公積金,從限土地拍賣(mài)到限房企融資,整個(gè)樓市進(jìn)入冰封時(shí)代,房企既有的模式顯然走不通了。

         

        板塊全線(xiàn)飄綠 謠傳已成警示

         

        隨著(zhù)今年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)利空消息不斷,即便房企為穩住股價(jià)頻頻出招,卻難掩地產(chǎn)股“跌跌”不休之勢。東方財富網(wǎng)數據顯示,截至9月27日收盤(pán),該板塊下跌幅度為1.35%,且有115只相關(guān)股票下跌,上漲股票僅13只。

        與此同時(shí),一條“商品房預售制將取消”的消息在網(wǎng)上盛傳。盡管相關(guān)部門(mén)很快辟謠,否認正在研究取消商品房預售制,但人們仍然認為,這條消息對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,既是警示也是提醒。

        就房地產(chǎn)股票是否還有投資價(jià)值,私募排排網(wǎng)對國內私募機構展開(kāi)調查,70.32%私募認為房地產(chǎn)股票明顯低估,隨著(zhù)大盤(pán)走穩,依舊具備投資價(jià)值,18.35%私募則表示,估值不高并不代表房地產(chǎn)股票就值得投資,11.33%私募則表示不好判斷。

        與很多行業(yè)相比,房地產(chǎn)這個(gè)本應是“重投資”的業(yè)務(wù),實(shí)際上可以非常“輕”。比如,行業(yè)最著(zhù)名的“456”(房企要求拿地后4個(gè)月開(kāi)盤(pán),5個(gè)月資金回正,6個(gè)月資金再投資),甚至更為激進(jìn)的“345”,都意味著(zhù)資金的回正周期可以做到非常的短。這個(gè)回正周期要遠遠超過(guò)很多的“輕資產(chǎn)”行業(yè)。

        中原地產(chǎn)分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶(hù)端(微信:jwview)表示,商品房預售制度是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展最重要的基礎條件之一,但同時(shí)也帶來(lái)了大量的矛盾和糾紛,這些矛盾和糾紛讓購買(mǎi)者付出了不小的代價(jià)。他說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)對預售制度非常敏感,特別是強調高周轉和高負債的企業(yè)。從對股市的影響看,房地產(chǎn)股全線(xiàn)下調體現了資本市場(chǎng)對政策調控繼續收緊的擔憂(yōu)。

        房地產(chǎn)行業(yè)的預售制度起源于20世紀50年代的我國香港地區。內地的房地產(chǎn)制度學(xué)習借鑒了大量的香港的制度和實(shí)踐,預售制度就是其中之一。在1994年前后通過(guò)的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理條例》和《商品房預售管理辦法》等法律文件中,預售制度被正式確立。

        對于預售制度的取消這一猜測,張大偉對中新經(jīng)緯客戶(hù)端(微信:jwview)認為,雖然全面實(shí)施取消預售制度的可能性不大,但在部分城市試點(diǎn)的可能性則明顯增加。他說(shuō),從歷史情況來(lái)看,預售制度的確存在很多問(wèn)題,當下房地產(chǎn)市場(chǎng)的質(zhì)量問(wèn)題、交付問(wèn)題等,基本都與預售制度有關(guān)。預售制度對于消費者來(lái)說(shuō)保障度低,不確定因素太多。

        “短期來(lái)看,取消這一制度的可能性不大。”張大偉補充道,因為當下房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是中小企業(yè)占大多數,龍頭房企并不多,當下取消預售制度,有利于資金寬裕的國企及大企業(yè),對小企業(yè)來(lái)說(shuō)則是滅頂之災。

        在業(yè)內人士看來(lái),今年以來(lái),在金融環(huán)境“去杠桿”“防范系統性風(fēng)險”的情況下,預售制度帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)性現金流,對房地產(chǎn)行業(yè)而言更加彌足珍貴。在經(jīng)營(yíng)處境尷尬的地產(chǎn)行業(yè)中,加快銷(xiāo)售、加快回款才是地產(chǎn)行業(yè)真正度過(guò)寒冬、保障現金流的關(guān)鍵。

         

        “金九”失色 “銀十”能否來(lái)?

         

        對樓市的悲觀(guān)預期也反映在了9月的成交量上,以往熱熱鬧鬧的黃金九月如今卻冷冷清清。據中原地產(chǎn)研究中心9月的統計數據顯示,以北京為例,已經(jīng)入市的20期限競房項目為9826套,網(wǎng)簽了1633套,網(wǎng)簽比例只有16.6%。不過(guò),由于網(wǎng)簽的滯后性,截至9月25日,實(shí)際銷(xiāo)售有40%左右。

         

        房企巨變 中新經(jīng)緯高曉锳 攝

         

        從一二線(xiàn)城市整體來(lái)看,9月份,樓市成交量環(huán)比8月份均無(wú)明顯上漲現象。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)在接受中新經(jīng)緯客戶(hù)端(微信:jwview)采訪(fǎng)時(shí)表示,從當前各地預售證的發(fā)放情況來(lái)看,量有所增加,供應增加也容易帶來(lái)市場(chǎng)交易量的上升。

        不過(guò),嚴躍進(jìn)指出,目前也出現了一些新的情況,比如現在購房的首付比例較高,很多大城市銷(xiāo)售行情比預期的要弱。另外部分購房者二手房的掛牌周期延長(cháng),這也會(huì )使得換房的周期延長(cháng),進(jìn)而影響一手房和二手房的交易。

        從開(kāi)發(fā)商方面看,嚴躍進(jìn)指出,房企對于房地產(chǎn)調控還心存敬畏,很多開(kāi)發(fā)商由于資金方面壓力大,會(huì )更加注重現金流,類(lèi)似心態(tài)也會(huì )影響銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)策略。

        在嚴躍進(jìn)看來(lái),從后續趨勢看,反彈的可能性依然存在,當然這主要是從全國市場(chǎng)來(lái)說(shuō)的。部分商業(yè)銀行若是貸款額度足夠,也不排除在年底會(huì )積極支持房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。

        對于樓市“金九”失色的原因,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,首先,樓市調控重壓,信貸收緊,最近各地市場(chǎng)不僅商業(yè)貸款繼續遭到高壓,多個(gè)城市公積金政策也開(kāi)始收緊,使得市場(chǎng)繼續開(kāi)始觀(guān)望;其次,樓市已經(jīng)沒(méi)有“金九銀十”。從市場(chǎng)看,2017年以來(lái),大部分熱點(diǎn)城市樓市已經(jīng)全面“限價(jià)化”,在這種情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有淡旺季之分,更多要看限價(jià)政策嚴格與否;再次,多個(gè)城市樓市逐漸開(kāi)始出現沖高回落現象,房?jì)r(jià)調整開(kāi)始出現從點(diǎn)到區域的現象,熱點(diǎn)城市購買(mǎi)力很難再支撐市場(chǎng)繼續沖高;最后,熱點(diǎn)城市開(kāi)始進(jìn)入賣(mài)不完時(shí)代,多城庫存出現環(huán)比上升的現象,除少數熱點(diǎn)剛需項目外,去化率快速下行。

        樓市告別“金九”已成定局,接下來(lái)的“銀十”是否還會(huì )出現?嚴躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶(hù)端(微信:jwview)說(shuō),市場(chǎng)過(guò)于看空的情緒并沒(méi)有必要。第一,部分城市購房政策非常嚴格,符合購房資格的群體數量相對少;第二,潛在的購房需求很大,包括剛需和改善性需求,所以支撐市場(chǎng)增長(cháng)的動(dòng)力依然存在;第三,部分拐點(diǎn)論看法是市場(chǎng)謹慎的表現,而不是悲觀(guān)的表現。

         
         
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