房地產(chǎn)價(jià)格回歸成交低迷 樓市“博傻”時(shí)代已過(guò)

   日期:2018-09-29     來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道    瀏覽:4789    評論:0    
核心提示:本報記者 張敏 北京報道導讀曠日持久的調控
 本報記者 張敏 北京報道

導讀

曠日持久的調控下,開(kāi)發(fā)商對現金流和回款率的要求越來(lái)越高,降價(jià)走量成為一種可行選擇。

9月下旬,泰禾合肥院子某個(gè)戶(hù)型降價(jià)4000元/平方米促銷(xiāo),隨即引來(lái)老業(yè)主集體維權。一些老業(yè)主在售樓處拉起橫幅,抗議泰禾的調價(jià)行為,并提出退款等要求。

當月早些時(shí)候,長(cháng)沙、杭州也先后出現因降價(jià)而引發(fā)的業(yè)主“維權”行為,業(yè)主認為開(kāi)發(fā)商“胡亂定價(jià)”、“欺詐業(yè)主”、“喪失誠信”。

早在今年6月,北京市通州區的K2十里春風(fēng)項目售樓處也曾被業(yè)主“包圍”,并被要求退房,起因同樣在于項目售價(jià)下調。

縱觀(guān)我國房地產(chǎn)發(fā)展史,業(yè)主因降價(jià)而維權的現象時(shí)有發(fā)生,且大多出現在市場(chǎng)下行之時(shí)。萬(wàn)科、保利、龍湖等大型房企的售樓處,都曾遭遇過(guò)“圍攻”。

相比因直接降價(jià)而導致“維權”,在市場(chǎng)下行期,開(kāi)發(fā)商推出變相的價(jià)格策略更為常見(jiàn)。

8月末,恒大全國在售住宅樓盤(pán)打出了全部8.9折優(yōu)惠的廣告,首付款也可以分期支付,最低首付僅需5%。中糧也于9月末啟動(dòng)全國范圍內的“購房節”,對近萬(wàn)套房源推出優(yōu)惠折扣,涉及16個(gè)城市66個(gè)項目。

在北京市場(chǎng),萬(wàn)科、城建等房企都推出了價(jià)格策略。珠三角、廈門(mén)等區域的新房項目,近期也有不同程度的價(jià)格優(yōu)惠措施推出。雖然官方的房?jì)r(jià)數據仍然顯示出很好的漲勢,但從市場(chǎng)一線(xiàn)來(lái)看,調整的端倪似乎已經(jīng)出現。

在樓市調控嚴厲打壓下的房地產(chǎn)市場(chǎng),真的扛不住了嗎?

 

“最后的選擇”

 

“2008年,2011年,2014年,全國出現過(guò)3輪非常明顯的退房潮現象,只要房?jì)r(jià)出現下調現象,前期購房者就開(kāi)始所謂的降價(jià)維權。”中原地產(chǎn)指出,降價(jià)“維權”的現象時(shí)有出現,其中以2011年最為典型。

公開(kāi)信息顯示,從2011年9月開(kāi)始,北京、上海、南京、寧波等地不斷出現降價(jià)維權現象,萬(wàn)科、龍湖、合生等多個(gè)企業(yè)旗下項目的售樓處被砸毀,部分項目的業(yè)主還與保安發(fā)生肢體沖突。

按照業(yè)內的觀(guān)點(diǎn),這三個(gè)年份均為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小年”,在監管層出臺樓市調控政策之后,市場(chǎng)出現下行。為保證現金流,開(kāi)發(fā)商祭出各種價(jià)格優(yōu)惠策略,部分項目明顯降價(jià)。

今年的市場(chǎng)形勢,被認為與上述三年有著(zhù)類(lèi)似之處。在曠日持久的調控下,開(kāi)發(fā)商對現金流和回款率的要求越來(lái)越高,降價(jià)走量成為一種可行的選擇。

但有房企人士近日向21世紀經(jīng)濟報道表示,“直接降價(jià)”通常是企業(yè)最后的選擇。因為多年的操盤(pán)經(jīng)驗告訴房企,直接降價(jià)通常會(huì )引發(fā)類(lèi)似的糾紛。

“如果不得已要進(jìn)行調整時(shí),最先選擇是‘降配’。”該人士說(shuō),“降配”是指在不調整價(jià)格的基礎上,對裝修、綠化等配套設施的標準進(jìn)行下調,從而彌補利潤率的損失。

在“降配”的同時(shí),有些項目還會(huì )變相降價(jià),比如,減少贈送面積、提高車(chē)位價(jià)格、提高精裝修價(jià)格等等。這些做法同樣能夠達到彌補利潤率的目的。首次開(kāi)盤(pán)的項目則可以選擇低開(kāi)(低價(jià)開(kāi)盤(pán)),或價(jià)格優(yōu)惠策略等。近期的價(jià)格優(yōu)惠策略,大多發(fā)生在首次開(kāi)盤(pán)的項目中。

該人士表示,選擇直接降價(jià),通常意味著(zhù)項目已經(jīng)“別無(wú)選擇”,這是一個(gè)“既損失利潤、又損失口碑”的做法。

 

價(jià)格回歸?

 

房地產(chǎn)項目直接降價(jià)的原因很多,但綜合來(lái)看,很大部分都存在前期定價(jià)過(guò)高的現象。

長(cháng)沙某房企人士9月28日向21世紀經(jīng)濟報道表示,過(guò)去一年來(lái),長(cháng)沙房?jì)r(jià)出現大幅上漲,部分項目在半年內的漲價(jià)幅度超過(guò)50%。這其中雖不乏好地段的優(yōu)質(zhì)項目,但部分地段、品質(zhì)不佳項目也跟風(fēng)上漲。

到今年,長(cháng)沙的調控政策不斷深化,“限價(jià)令”的執行尤為嚴厲。好地段的項目?jì)r(jià)格尚可維持,品質(zhì)不佳的郊區項目,則不得不進(jìn)行價(jià)格回調。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)將這種調整稱(chēng)為“回歸”,因為,“前期房?jì)r(jià)大幅上調,本身就是非理性的行為”,在調控的壓力下,價(jià)格泡沫勢必要被擠出。

他表示,在我國房地產(chǎn)市場(chǎng),需求從來(lái)都不是平穩釋放的。受調控政策、買(mǎi)漲心態(tài)等影響,市場(chǎng)需求通常表現出集中釋放,然后又集中收縮的現象。而供給端的反應往往滯后于需求端。因此,當市場(chǎng)需求出現收縮時(shí),很多項目就不得不對價(jià)格策略做出調整。

在這個(gè)過(guò)程中,“限價(jià)令”的影響不可忽視。“有時(shí)候,被限價(jià)的項目并不在你那個(gè)區域,但一旦別的區域價(jià)格被限,市場(chǎng)的整體預期就變了,你再按照原來(lái)的價(jià)格賣(mài),就賣(mài)不出去了。”前述長(cháng)沙房企人士表示。

今年以來(lái),樓市調控政策不斷深化,除“限價(jià)令”外,限購、限售等措施還對需求端的積極性產(chǎn)生影響,棚改貨幣化的退潮,也在影響三四線(xiàn)城市的購買(mǎi)力。在很多城市,市場(chǎng)預期發(fā)生了明顯變化。

9月上半月,易居研究院監測的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比8月上半月增長(cháng)1%,可謂趨近零增長(cháng),“金九”成色存疑。有分析人士認為,這種交易量還是房企通過(guò)價(jià)格調整策略取得的,與市場(chǎng)真正好的時(shí)候有著(zhù)本質(zhì)區別。

這種情況還影響到了二手房市場(chǎng)。貝殼研究院通過(guò)對11個(gè)重點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)進(jìn)行分析得出,今年第三季度,業(yè)主掛牌量開(kāi)始下滑,已入市業(yè)主預期松動(dòng),掛牌價(jià)趨穩,調漲占比下滑。

 

一二線(xiàn)城市仍有支撐

 

隨著(zhù)樓市調控的繼續深入,價(jià)格調整有可能會(huì )繼續蔓延。嚴躍進(jìn)指出,項目?jì)r(jià)格下降會(huì )帶來(lái)更多的觀(guān)望情緒,一些資金狀況緊張的房企,會(huì )將旗下項目加入降價(jià)行列。他認為,到10月份,類(lèi)似降價(jià)還會(huì )出現。但不排除到了年底出現價(jià)格反彈的可能。

新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷贊同上述看法,他指出,大面積降價(jià)潮的風(fēng)險似乎不高。這是因為:在調控嚴厲的一二線(xiàn)城市,需求長(cháng)期壓抑,供應遠遠不足,高端住宅偏多,城市成長(cháng)潛力巨大,地價(jià)下調余地很小,房?jì)r(jià)幾無(wú)可降空間。

歐陽(yáng)捷還表示,部分調控尚不嚴厲的二線(xiàn)城市,更是存在房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力。

根據上海易居研究院的報告,截至2018年7月底,全國100個(gè)城市的新房庫存去化周期僅為9.6個(gè)月,明顯低于12-16個(gè)月的合理區間。其中一些城市的去化周期不足5個(gè)月。

但隨著(zhù)調控政策的下沉,一些前期房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的三四線(xiàn)城市,情況則不容樂(lè )觀(guān)。

歐陽(yáng)捷表示,房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、客戶(hù)流量萎縮過(guò)猛的三四線(xiàn)城市,未來(lái)極有可能出現價(jià)格回調。他指出一個(gè)現象,在很多省份,低能級、低等級城市的房?jì)r(jià)高于高能級、高等級城市,簡(jiǎn)言之,縣城房?jì)r(jià)接近或超過(guò)省會(huì )城市。

歐陽(yáng)捷表示,今年9月浙江義烏市二手房均價(jià) 21519 元/m2,同比上漲17.25%,環(huán)比也在上漲,這一價(jià)格已經(jīng)高于很多中西部的省會(huì )城市。與此同時(shí),河北多地房?jì)r(jià)高于石家莊市;江西贛州市、湖北宜昌市、安徽蕪湖市的房?jì)r(jià)均已接近其省會(huì )城市。

前述房企人士也表示,三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)容量本身就不大,并在此前的周期中釋放殆盡,若棚改貨幣化大幅回潮,這些城市的需求規模和購買(mǎi)力都會(huì )受到影響,出現價(jià)格下調也就不意外。

中原地產(chǎn)指出,過(guò)去3年,全國房?jì)r(jià)普遍上漲,投資投機需求有所抬頭,很多需求還使用了較高的杠桿。無(wú)論此輪價(jià)格調整會(huì )否蔓延,市場(chǎng)參與者都應該增強風(fēng)險意識,因為隨著(zhù)樓市調控的常態(tài)化,“只漲不跌的樓市博傻時(shí)代已經(jīng)過(guò)去”。

 
 
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