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      1. 房貸利率再次下降 穩步釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

           日期:2023-06-24     來(lái)源:中國經(jīng)濟網(wǎng)-《經(jīng)濟日報》    瀏覽:1168    評論:0    
        核心提示:房貸利率再次下降 穩步釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)需求
           當前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在緩慢恢復,需求不穩已成主要制約因素。作為降成本、穩需求的途徑之一,房貸利率近期再次下降。多位業(yè)內人士認為,接下來(lái)要重點(diǎn)關(guān)注居民的收入預期、房?jì)r(jià)預期、市場(chǎng)風(fēng)險等因素,多措并舉穩定市場(chǎng)需求。

          市場(chǎng)活力有待激發(fā)

          6月20日,1年期貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)下降10個(gè)基點(diǎn)至3.55%,5年期以上LPR下降10個(gè)基點(diǎn)至4.2%。受此影響,根據目前商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的政策下限,首套房利率下限為“5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)”,即從4.1%降至4%,二套房利率下限為“5年期以上LPR加60個(gè)基點(diǎn)”,即從4.9%降至4.8%。

          盡管房貸利率的政策下限下降了,但具體到不同城市,房貸利率走勢將有所差別,實(shí)際執行的房貸利率可能更低。中國人民銀行貨幣政策司司長(cháng)鄒瀾曾表示,在“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制”的作用下,截至今年3月末,已有83個(gè)城市下調了首套房貸利率下限,約低于全國下限10個(gè)到40個(gè)基點(diǎn),低至3.7%到4%;此外,12個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。

          從整體看,今年以來(lái),在多項政策措施推動(dòng)下,房貸利率持續下行。3月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為4.14%,同比下降1.35個(gè)百分點(diǎn)。貝殼研究院最新數據顯示,6月份貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%,二套主流房貸利率平均為4.91%,均與上月基本持平。其中,6月份首套、二套主流房貸利率分別較去年同期回落42個(gè)基點(diǎn)、17個(gè)基點(diǎn)。

          此次房貸利率為何再降?從5月份統計數據看,當前我國經(jīng)濟運行整體回升向好,但經(jīng)濟恢復基礎尚不穩固。日前召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議明確提出,要進(jìn)一步穩定社會(huì )預期,提振發(fā)展信心,激發(fā)市場(chǎng)活力,推動(dòng)經(jīng)濟運行持續回升向好。“LPR下降有助于進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本,提振經(jīng)營(yíng)主體的信心與預期,促進(jìn)信貸有效需求回升,幫助企業(yè)加快恢復和穩健運行,進(jìn)而帶動(dòng)投資修復性增長(cháng)。”中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬說(shuō)。

          穩定預期是關(guān)鍵

          當前,需求不穩已成為制約房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復的主要因素之一。“今年二三月份,隨著(zhù)經(jīng)濟恢復常態(tài)化運行,前期受到壓抑的住房需求較快釋放,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了一定反彈,但隨著(zhù)經(jīng)濟運行逐步恢復到正常軌道,房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步進(jìn)入常態(tài)化恢復運行態(tài)勢。”國家統計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統計司司長(cháng)付凌暉說(shuō)。

          反映到具體數據上,商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額均有所下滑,房?jì)r(jià)也在一定程度有所下降。前5個(gè)月,商品房銷(xiāo)售面積46440萬(wàn)平方米,同比下降0.9%,較前4個(gè)月0.4%的降幅有所擴大;商品房銷(xiāo)售額49787億元,增長(cháng)8.4%,較前4個(gè)月8.8%的漲幅有所收窄。5月份,70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落,二手住宅環(huán)比下降。“新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有46個(gè)和15個(gè),比上月分別減少16個(gè)和21個(gè)。”國家統計局城市司首席統計師繩國慶說(shuō)。

          需求不穩主要受三方面因素影響,即收入預期、房?jì)r(jià)預期、市場(chǎng)風(fēng)險。“收入預期不穩導致居民的支出意愿不足,房?jì)r(jià)波動(dòng)也在一定程度上改變了‘只漲不跌’的預期,部分購房者因此持觀(guān)望態(tài)度,二者共同造成居民部門(mén)的購房支出意愿下降。”上海金融與發(fā)展實(shí)驗室主任曾剛表示,此外,由于此前部分房屋無(wú)法按時(shí)交付、爛尾,部分居民對一手房風(fēng)險的擔憂(yōu)有所上升,也影響了購房意愿。

          “需求不足,房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售就難以修復,資金回籠難,房企的高負債、甚至債務(wù)風(fēng)險也就難以化解,將進(jìn)一步導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下滑。”曾剛說(shuō)。

          綜合施策提振信心

          市場(chǎng)普遍認為,本次房貸利率下降,將有助于穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。“LPR調降有助于降低購房成本,增強購房意愿。”溫彬說(shuō),在內需構成中,規模龐大、上下游鏈條眾多且與居民資產(chǎn)負債表密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)仍然較為重要,通過(guò)LPR下降帶動(dòng)房貸利率調降,將成為扭轉市場(chǎng)預期、促進(jìn)樓市企穩的重要一環(huán)。

          值得注意的是,此次房貸利率下降不僅涉及新發(fā)放貸款、首套房貸款,還覆蓋了存量貸款、二套房貸款,涉及面更廣、影響更大。“LPR下降有助于降低存量房貸利率,延緩居民降杠桿節奏,節約房貸利息,穩定消費預期。”溫彬說(shuō)。

          具體來(lái)看,對于已購房群體來(lái)說(shuō),假設其購買(mǎi)的是首套房,商業(yè)性個(gè)人住房貸款100萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款,那么購房者的月供將減少約57元;若為二套房,月供將減少約60元。對于準備入市的新購房者來(lái)說(shuō),由于目前部分城市已下調、取消首套房利率下限,其房貸利率可能在3.7%至4%的基礎上進(jìn)一步下行。

          “但也要看到,除了貸款價(jià)格,影響居民購房意愿的因素還有收入預期、房?jì)r(jià)預期、保交樓等,因此,要綜合施策,多措并舉穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。”曾剛說(shuō),一是維持優(yōu)質(zhì)房企的流動(dòng)性,滿(mǎn)足其合理融資需求,避免風(fēng)險傳導;二是因地制宜,進(jìn)一步優(yōu)化、執行好差別化住房信貸政策,釋放合理住房需求;三是探索適度加大金融政策層面的支持力度。“還要持續做好穩就業(yè)工作,落實(shí)落細就業(yè)優(yōu)先政策,改善居民的收入預期,提升各類(lèi)主體信心。”中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬說(shuō)。

          “下階段,隨著(zhù)經(jīng)濟恢復向好,政策顯效,市場(chǎng)預期好轉,房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩。”付凌暉說(shuō)。(經(jīng)濟日報記者 郭子源)

         
         
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