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      1. 深圳樓市調控3周年:二手房成交量或繼續走低

           日期:2023-07-15     來(lái)源:證券時(shí)報    瀏覽:1375    評論:0    
        核心提示:深圳樓市調控3周年:二手房成交量或繼續走低
         證券時(shí)報記者 吳家明

        2020年7月15日,深圳出臺“7·15樓市政策”,開(kāi)啟限購、限售、限貸等全面嚴調控堵漏洞時(shí)代,也被市場(chǎng)稱(chēng)為深圳“史上最嚴”樓市調控。3年過(guò)去,深圳樓市經(jīng)歷了大變化。在業(yè)內人士看來(lái),當下樓市調控又有哪些調整的空間?

        這3年,深圳樓市經(jīng)歷從高峰到低谷。新房市場(chǎng)的成交量變化相對不大,據深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數據,2023年上半年深圳成交1.62萬(wàn)套新房住宅,而2020年上半年為1.67萬(wàn)套,但供應量大幅增加,市場(chǎng)上的“日光盤(pán)”也大幅減少,許多新房的去化率都不理想。

        二手房市場(chǎng)的成交量變化更為明顯。樂(lè )有家研究中心的數據顯示,2020年7~8月深圳二手住宅月度過(guò)戶(hù)量均超1萬(wàn)套,“7·15樓市政策”也因此出臺,隨后深圳二手住宅成交量很快進(jìn)入了下行態(tài)勢。2021年2月出臺的參考價(jià)政策再度給市場(chǎng)加碼,月度過(guò)戶(hù)量長(cháng)期進(jìn)入2000~3000套的低谷期。

        房?jì)r(jià)方面,樂(lè )有家研究中心的數據顯示,近3年深圳二手房熱點(diǎn)片區的價(jià)格呈現不同幅度的下跌,部分片區的跌幅超過(guò)15%。以二手房參考價(jià)作為參考,在“7·15樓市政策”推出前,2020年7月深圳60%的房源成交價(jià)與參考價(jià)偏差值高于10%以上,高于20%以上的房源占比達到27%。直到2022年下旬,市場(chǎng)成交價(jià)才大幅度向參考價(jià)靠攏。2023年6月,深圳市場(chǎng)有近5成的房源以低于參考價(jià)成交。市場(chǎng)下行,業(yè)主賣(mài)房難度也隨之加大,平均成交周期從2020年下半年的113天拉長(cháng)至目前的168天。

        “與2020年的最高峰相比,深圳各個(gè)片區的房?jì)r(jià)都有所下跌。以我所在的福田八卦嶺片區為例,房?jì)r(jià)下跌幅度普遍超過(guò)20%。”資深房產(chǎn)中介張經(jīng)理表示。3年前,深圳一些二手房小區被投資客炒作,價(jià)格迅速抬高,更被市場(chǎng)稱(chēng)為“神盤(pán)”,但目前的房?jì)r(jià)已經(jīng)大幅回落。以龍華區的龍悅居四期為例,約62平方米房源的成交價(jià)最高峰時(shí)被炒至705萬(wàn)元左右,目前房產(chǎn)中介力推的同戶(hù)型房源報價(jià)為410萬(wàn)元左右,比參考價(jià)還低近120萬(wàn)元。

        值得留意的是,過(guò)去半年深圳購房者選擇主動(dòng)去杠桿。據深圳貝殼研究院的數據顯示,2023年上半年深圳二手住宅全款購買(mǎi)比例上升至32%。在業(yè)內人士看來(lái),深圳購房者傾向于全款購房的人數增多;若貸款則愿意多付首期,減少在銀行貸款比例。

        其實(shí),今年以來(lái)深圳樓市相關(guān)政策也迎來(lái)了利好,包括房貸利率調整;住房公積金出臺新規,加大了對購買(mǎi)首套住房、多子女家庭購房、購買(mǎi)綠色建筑住房等的公積金貸款支持力度;二手房參考價(jià)調整等,但這些“利好”給市場(chǎng)帶來(lái)的提振效果有限。

        對于下半年樓市政策走向,美聯(lián)物業(yè)認為,進(jìn)入下半年開(kāi)發(fā)商或將推出更多的購房?jì)?yōu)惠,一手住宅成交量有望上漲。若無(wú)利好刺激,二手住宅市場(chǎng)或維持目前水平,也不排除成交量進(jìn)一步走低。

        廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,調控政策的放松對深圳樓市支撐力度比較弱。即使放開(kāi)限購,所限制的一部分人群的買(mǎi)房可能會(huì )釋放,但整體來(lái)講作用也不大,目前最根本的還是目前高房?jì)r(jià)和居民收入和工作的預期產(chǎn)生巨大的不匹配。此外,就目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),深圳的住房供應量在大幅度增加,結構正向公共住房調整,“房?jì)r(jià)只漲不跌”的預期已經(jīng)開(kāi)始打破,“房住不炒”已經(jīng)開(kāi)始深入人心。所以,現在最重要還是要穩定居民的收入預期,繼而慢慢改善對市場(chǎng)的預期。

         
         
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